Derecho de superficie, qué implica comprar una vivienda sobre suelo ajeno

Hay viviendas que se compran sin comprar el suelo sobre el que están construidas. El derecho de superficie permite edificar y ser propietario de lo edificado durante un plazo determinado, al término del cual la propiedad revierte al dueño del terreno. Es habitual en promociones levantadas sobre suelo municipal y explica precios muy por debajo del mercado libre.

Aquí verás qué es exactamente esta figura, cómo se formaliza el contrato, qué problemas plantea al vender o financiar y si un banco concede hipoteca sobre una vivienda en derecho de superficie.

Derecho de superficie, ¿qué es?

Si te preguntas qué es el derecho de superficie, la respuesta está repartida entre la legislación civil y la urbanística. Se trata de una figura que rompe la regla de que quien es dueño de una casa lo es también del suelo que pisa.

Derecho real de superficie

El derecho real de superficie atribuye a una persona, el superficiario, la facultad de construir sobre una finca ajena y de mantener la propiedad temporal de lo que construya. Así lo define el artículo 53 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esta es la normativa estatal de referencia, completada por la legislación urbanística de cada comunidad autónoma.

La facultad alcanza a la rasante, al vuelo y al subsuelo, y también puede constituirse sobre edificios ya levantados o sobre viviendas y locales concretos de un edificio. Mientras dura, conviven dos propiedades separadas sobre la misma finca. La del suelo sigue siendo del titular original, y la de lo edificado es del superficiario.

Esa segunda propiedad tiene fecha de caducidad. La escritura debe fijar obligatoriamente un plazo de duración, y ese plazo no puede superar los noventa y nueve años. Conviene entender bien el dato que cita la ley, los 99 años son el techo legal, no lo habitual. En las promociones municipales españolas se firman plazos de 50, 75 o 90 años, y el número concreto está siempre en la escritura de constitución.

Diferencia con la propiedad plena

La propiedad plena reúne el suelo y la construcción en un único derecho sin fecha de fin. En una vivienda en derecho de superficie ese paquete se rompe, eres propietario del inmueble, con todo lo que eso implica mientras dura. Sin embargo, el suelo pertenece a un tercero que casi siempre es un ayuntamiento u otra administración pública.

La diferencia no es de grado, es de naturaleza. Puedes vivir en la vivienda, alquilarla, venderla, hipotecarla y dejarla en herencia igual que cualquier otra, pero siempre dentro de un plazo que empezó a correr el día en que se constituyó el derecho y que no se detiene. Lo que se compra no es una casa, son los años que le quedan a una casa.

Contrato de derecho de superficie

Para que esta figura exista no basta con un acuerdo entre las partes. El contrato de derecho de superficie tiene requisitos de forma muy estrictos, y saltárselos tiene la consecuencia de no obtener ningún derecho.

Plazo, canon y reversión

La escritura debe fijar el plazo, que como hemos visto no puede exceder de noventa y nueve años, y determinar qué recibe a cambio el propietario del suelo. La ley admite varias fórmulas y conviene saberlo, porque no todas se parecen. El propietario puede recibir un canon periódico, un pago único de una suma alzada, la adjudicación de viviendas o locales al dueño del terreno, una combinación de las anteriores o incluso la constitución a título gratuito.

El elemento que más importa entender antes de firmar es la reversión. Al cumplirse el plazo, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado sin tener que satisfacer indemnización alguna.Esa es la regla legal por defecto.

Ahora bien, las partes pueden pactar normas sobre la liquidación del régimen. Por eso lo primero que hay que comprobar en una escritura concreta es si ese pacto existe o si se aplica la regla general, que es la que deja al superficiario sin compensación.

Inscripción en el Registro

Un derecho de superficie pactado en documento privado no es un derecho de superficie. La ley exige dos cosas para que quede válidamente constituido. La formalización en escritura pública ante notario e inscripción de esa escritura en el Registro de la Propiedad. Sin la inscripción no nace el derecho real, ni siquiera entre quienes lo firmaron.

Es una excepción llamativa dentro de nuestro sistema, donde la inscripción registral suele ser declarativa y aquí resulta constitutiva. Para quien compra tiene una consecuencia práctica muy útil, toda la información relevante está en el Registro y es pública.

Los años que quedan, el canon que haya que pagar, las cargas que pesen sobre la vivienda y las cláusulas que limiten su venta se comprueban pidiendo una nota simple. Es un trámite de minutos y se hace antes de firmar nada y antes de entregar ninguna señal.

Derecho de superficie, ejemplo práctico

Un ejemplo concreto aclara mejor que cualquier definición cómo funciona esta figura en el mercado inmobiliario español.

Promociones sobre suelo municipal

Un ayuntamiento es propietario de un solar y no quiere desprenderse de él, pero sí quiere que se construyan viviendas. En lugar de venderlo, cede el derecho de superficie a una promotora por 75 años. La promotora levanta el edificio y vende los pisos, y quien compra uno adquiere la propiedad de su vivienda durante los años que resten hasta cumplirse el plazo, momento en el que el inmueble pasará al ayuntamiento.

Con este esquema se ha construido buena parte de la vivienda protegida sobre suelo público en España, sobre todo en Madrid, Barcelona y las capitales vascas. De ahí que el derecho de superficie aparezca tan a menudo asociado a la VPO. El ayuntamiento conserva el patrimonio de suelo, que es el activo escaso, y aun así consigue que se construyan viviendas a precio asequible.

Durante esos años el titular vive en la casa, la alquila, la reforma o la vende con normalidad. Lo único que no puede hacer es transmitir más años de los que quedan: quien compre en el año veinte estará comprando cincuenta y cinco años, no setenta y cinco.

Vivienda en derecho de superficie

Una vivienda en derecho de superficie tiene una ventaja muy visible y un inconveniente que solo se aprecia a largo plazo. Entender los dos, y sobre todo entender cómo se compensan entre sí, es lo que permite decidir con criterio en lugar de decidir por el precio.

Precio frente al mercado libre

El atractivo evidente es el precio. Estas viviendas cuestan bastante menos que una de propiedad plena equivalente en la misma zona, sencillamente porque no se está pagando el valor del suelo, que en las grandes ciudades es la partida más cara del inmueble. El descuento que se maneja habitualmente en el mercado se sitúa entre el 20 % y el 30 %, aunque varía mucho según el plazo residual y el municipio.

Ese diferencial permite vivir en barrios a los que de otro modo no se llegaría, y conviene contrastarlo con los precios de mercado libre de viviendas de la misma zona antes de decidir. La pregunta no es si el descuento es real, que lo es, sino si compensa en tu caso concreto.

¿A quién le encaja? A quien tiene un horizonte de uso claramente inferior al plazo que queda, como una familia que va a vivir treinta o cuarenta años en una promoción a la que le restan setenta. También a quien prioriza la calidad de la zona sobre el valor patrimonial del inmueble, y a quien no cuenta con esa vivienda como herencia.

¿A quién no le encaja? A quien compra como inversión esperando revalorización, a quien necesita financiación a plazo largo y a quien prevé vender en pocos años. Son los tres perfiles que peor lo pasan con esta figura, por las razones que se ven en los apartados siguientes.

Qué ocurre al vencer plazo

Cuando se agota el plazo, el derecho se extingue y el propietario del suelo hace suya la edificación, sin indemnización salvo que la escritura contenga un pacto expreso de liquidación.

La extinción arrastra además todos los derechos que el superficiario hubiera constituido sobre el inmueble. Cualquier hipoteca, arrendamiento o carga que pese sobre la vivienda se extingue con ella. Esto explica dos cosas que comentaremos más adelante, ¿por qué ningún banco financia más allá del plazo? y ¿por qué un contrato de alquiler no puede prolongarse más allá de la reversión?.

En términos de herencia el efecto es progresivo, y se ve mejor con números que con adjetivos. Quien compra hoy una vivienda con setenta años por delante deja a sus hijos una vivienda con cuarenta, y a sus nietos una con quince. El patrimonio no se pierde de golpe, se consume con el paso del tiempo.

Hipoteca sobre derecho de superficie

Conseguir una hipoteca sobre derecho de superficie es posible y se hace con normalidad, pero el banco aplica otros criterios. No se trata de desconfianza comercial sino que la garantía que recibe la entidad es distinta y las normas de valoración lo reflejan.

Criterios de tasación bancaria

Una vivienda en pleno dominio mantiene o gana valor con los años. Una vivienda en derecho de superficie lo pierde de forma sistemática, porque cada año que pasa es un año menos de derecho.

Y no es una apreciación prudente del tasador, es el método que la norma le obliga a aplicar. La Orden ECO/805/2003, que regula las tasaciones para finalidades financieras, dedica un artículo específico a estos inmuebles. El cálculo parte del valor que tendría la vivienda en pleno dominio y de ahí resta dos cosas. Se resta el valor actual de los pagos pendientes al propietario del suelo y el valor actual de la reversión en la fecha en que el derecho se extinga.

La consecuencia práctica es doble. El descuento de tasación crece a medida que se acorta el plazo residual, y resulta difícil alcanzar el 80 % de financiación habitual en una compra ordinaria. Las entidades suelen compensarlo pidiendo más aportación inicial o garantías personales adicionales.

Plazo residual y financiación

Ningún banco concede una hipoteca que sobreviva al derecho que la garantiza, por la razón jurídica que ya hemos visto. Al extinguirse el derecho de superficie se extinguen las cargas constituidas sobre él, y la entidad se quedaría sin garantía.

En la práctica exigen además un margen de seguridad. Si al derecho le quedan treinta años, lo razonable es esperar una oferta a quince o veinte, no a treinta. Y ese plazo más corto sube la cuota mensual, lo que a su vez reduce el importe máximo que el banco está dispuesto a conceder según tu nivel de ingresos.

Derecho de superficie, problemas frecuentes

Conocer los problemas del derecho de superficie antes de firmar evita casi todos los disgustos que provoca después. Suelen ser problemas que están en la escritura y en el Registro, y casi todos se resumen en uno solo, que es que el reloj corre.

Reventa y pérdida de valor

El plazo residual es lo primero que mira quien compra, y es también lo que va estrechando el mercado con el tiempo. Si adquiriste un derecho a 75 años y vendes a los veinte, estás ofreciendo 55. El comprador que venga detrás tendrá además más dificultades de financiación que las que tuviste tú, y eso acaba trasladándose al precio.

Hay una buena noticia que suele desconocerse y es que la venta no depende del propietario del suelo. La ley permite al superficiario transmitir y gravar su vivienda como finca independiente sin necesidad del consentimiento del dueño del terreno, cuando el edificio está constituido en régimen de propiedad horizontal, que es el caso de cualquier promoción de pisos. No hay que pedir permiso al ayuntamiento para vender.

Y hay algo que sí conviene comprobar. En la constitución del derecho pueden haberse incluido cláusulas de tanteo, retracto o retroventa a favor del propietario del suelo. Si existen, la administración tiene preferencia para adquirir en las mismas condiciones que el comprador que hayas encontrado, y eso condiciona la operación de principio a fin. Es un dato que consta en el Registro y que hay que revisar antes de sacar la vivienda al mercado, no cuando ya hay una oferta sobre la mesa.

Obras, cargas y responsabilidades

El superficiario asume las obligaciones propias de un propietario. Debe conservar la edificación en buen estado y responde de las derramas de la comunidad, incluidas las que deriven de daños estructurales o de la conservación del edificio.

También asume las cargas fiscales, y aquí hay un matiz contraintuitivo que sorprende a mucha gente. El impuesto sobre bienes inmuebles lo paga el titular del derecho de superficie, no el propietario del suelo: la Ley reguladora de las Haciendas Locales fija un orden de prelación del hecho imponible en el que el derecho real de superficie va por delante del derecho de propiedad.

Para las obras que excedan del mantenimiento ordinario, la escritura suele reservar al propietario del suelo un derecho de autorización. Conviene leer ese apartado antes de proyectar una reforma de calado, porque puede condicionar tanto los plazos como el alcance de lo que quieras hacer.

Comprar o vender una vivienda en derecho de superficie no es más arriesgado que cualquier otra operación inmobiliaria, pero exige mirar dos cosas que en una compra ordinaria no existen, los años que quedan y lo que dice la escritura de constitución. 

Preguntas frecuentes sobre el derecho de superficie

¿Se puede vender una vivienda en derecho de superficie? 

Sí. Se transmite como cualquier otra vivienda, con la diferencia de que lo que se vende son los años que restan de derecho, no una propiedad indefinida.

¿Hace falta permiso del ayuntamiento para venderla? 

No. El superficiario puede transmitir sin consentimiento del propietario del suelo. Otra cosa es que la escritura recoja un derecho de tanteo o retracto a su favor, que sí habrá que respetar.

¿Quién paga el IBI, el ayuntamiento o yo? 

Lo paga el titular del derecho de superficie. La ley sitúa este derecho por delante del de propiedad en el orden de sujeción al impuesto.

¿El banco concede hipoteca sobre una vivienda en derecho de superficie? 

Sí, pero por un plazo siempre inferior al que le queda al derecho y con una tasación más ajustada que la de una vivienda en pleno dominio.