Qué es una due diligence y su importancia financiera

La due diligence se ha convertido en una herramienta crucial para proteger los intereses de particulares y empresas frente a posibles inversiones u operaciones. Pero, ¿qué es una due diligence y para qué sirve?

Este proceso de investigación y verificación es imprescindible en el sector inmobiliarioantes de adquirir cualquier propiedad, tanto para su uso como para inversión. La recopilación de datos que esta supone permite tomar una decisión con mayor seguridad, ya que permite contar con toda la información necesaria sobre su estado financiero y sus riesgos legales.

Una due diligence llevada a cabo por profesionales experimentados te permitirá minimizar riesgos en cualquier operación. La mayoría de la gente conoce la capacidad de GILMAR en la búsqueda de bienes inmuebles y reconoce el valor que aportamos en labores de asesoramiento durante todo el proceso de compraventa. GILMAR Capital Markets es un departamento que además ofrece los siguientes servicios: 

• Estudio de viabilidad y análisis financiero
• Reestructuración de carteras de inversión
• Gestión de operaciones de sale & leaseback
• Valoraciones
• Due Diligence
• Financiación para proyectos inmobiliarios y búsqueda de capital para la adquisición de activos

Si quieres conocer en profundidad en qué consiste el due diligence te invitamos a seguir leyendo.

Definición de due diligence

La due diligence, o diligencia debida, es una investigación formal, auditoría o análisis exhaustivo llevado a cabo por un particular o empresa antes de llevar a cabo operaciones como adquisiciones, fusiones o inyecciones de capital. Una herramienta que permite que los posibles compradores o inversores conozcan en profundidad el estado de la empresa, inmueble o sociedad con la que va a tratar para identificar riesgos o irregularidades en sus cuentas. Una información que permite planificar mucho mejor una estrategia de compra. 

Tan importante como saber qué es una due diligence es saber quién debe ser el encargado de hacerla. Por lo general, compradores e inversores la encargan a consultores especializados externos, para evitar cualquier riesgo de imparcialidad en el proceso. Si bien es cierto que en el caso de una startup en busca de una inyección de capital suelen ser los fundadores de la misma quienes contratan este tipo de auditorías para garantizar su fiabilidad. 

En el caso de la adquisición de bienes inmuebles: hoteles, casas, oficinas, hospitales, naves industriales, residencias… es vital el conocimiento del mercado inmobiliario, así como su funcionamiento y el análisis de las tendencias. Por eso la experiencia de 40 años de los profesionales de GILMAR, y más concretamente del departamento de Capital Markets, es todo un aval que permite generar inversiones de garantía a nuestros clientes.

Dependiendo del caso estas auditorías pueden tomar semanas o incluso meses, pero una vez concluidas permiten a inversores y compradores tomar una decisión mejor fundamentada.

Tipos de due diligence

Si bien hasta ahora hemos hablado sobre qué es una due diligence y qué implica, es necesario decir que no existe solo un tipo de auditoría. Las due diligence más comunes son:

• Due diligence financiera: Permite evaluar oportunidades y riesgos financieros de una operación analizando el estado financiero actual de la empresa. También realiza una proyección de futuro. Se realiza sobre todo antes de fusiones o adquisiciones.
• Due diligence fiscal: Valora la situación fiscal y la viabilidad de una empresa a futuro, identificando riesgos fiscales. Permite conocer también si hay procesos jurídico-fiscales u otras auditorías.
• Due diligence técnica: Su objetivo es analizar los riesgos en la compra de activos inmobiliarios. Mediante esta auditoría se evalúan las instalaciones, si necesitan una renovación o la carga que soportan. Tambíen sirve para identificar posibles riesgos de explosiones, contaminación química o radioactiva, o incendios. Es una de las más comunes en inversión inmobiliaria, y es una pieza clave para evaluar la maximización de las inversiones.
• Due diligence ambiental: Examina si una empresa cumple con las normativas de protección ambiental nacionales e internacionales. También permite conocer si la empresa cuenta con las licencias y autorizaciones propias de su actividad. Su importancia ha aumentado exponencialmente en los últimos años.
• Due diligence comercial y de entrada al mercado: Si bien no son la misma están estrechamente relacionadas, ya que la primera estudia la viabilidad comercial de la empresa y la segunda se centra en cómo ha evolucionado el mercado en los últimos cinco años.
• Due diligence operacional: Esta auditoría permite investigar los procesos de trabajo de una empresa, por eso es la más realizada previa a la compra de empresas industriales para comprobar su eficiencia. También permite planificar acciones a futuro y plantear mejoras en la cadena de producción.
• Due diligence tecnológica: Evalúa la presencia digital e informática de la empresa sin importar el sector. Permite conoce la situación de los sistemas, licencias de software, niveles de automatización, previsiones de futuro y el capital humano en dicho ámbito.
• Due diligence recursos humanos: Permite analizar el personal y las figuras clave de la compañía. Se realiza habitualmente antes de una fusión o adquisición empresarial para valorar un posible cambio de empleados.
• Merge integration due diligence: Ante la fusión de dos empresas esta auditoría evalúa los riesgos, los puntos comunes y las diferencias de ambas empresas.

Importancia financiera de la due diligence

Que existan tantos tipos de due diligence se debe principalmente a su funcionalidad, pero, ¿por qué es importante este tipo de auditorías? De manera resumida podríamos decir que porque permite tomar decisiones de compra o fusión evitando en buena parte los riesgos. Pero definiéndolo de forma más exhaustiva diríamos que esta importancia reside en:

• Oportunidad de reducir riesgos: Estas auditorías ayudan a encontrar posibles riesgos y responsabilidades asociadas a esa empresa. Los riesgos pueden ser jurídicos, financieros, estratégicos u operativos, afectando así a la empresa o a la operación en concreto.
• Identificación de sinergias: Permite que la empresa que va a realizar la compra pueda desarrollar una valoración y un plan para integrar la nueva empresa mucho más preciso, haciendo crecer el valor de la transacción. Además, también puede generar ahorros de costes, crecimiento de ingresos o dar lugar a oportunidades de expansión de mercado.
• Evaluar el valor: Este es el objetivo principal de una due diligence, evaluar el valor de la empresa o inmueble objetivo de forma precisa en los aspectos financieros, jurídicos, operativos y comerciales. Esta auditoría también sirve para negociar las condiciones del acuerdo de forma mucho más acorde a la realidad de las empresas.
• Asegura el cumplimiento de la normativa: Una due diligence da al comprador o inversor la seguridad de que la empresa o inmueble que es su objetivo se encuentra dentro de la legalidad, cumpliendo todas las leyes, usos y normativas aplicables. Y es que un incumplimiento de estas normativas podría conllevar consecuencias jurídicas y financieras que afecten a la reputación y resultados del comprador.

Proceso de due diligence

Aunque el proceso de una due diligence puede variar dependiendo del tipo que vaya a realizarse podemos identificar unas características comunes en el proceso de esta auditoría.

• Obligación de proporcionar toda la información necesaria por parte del vendedor.
• Mantener la confidencialidad respecto a la información obtenida.
• Exigencia de trabajo en equipo entre todas las áreas intervinientes (mercantil, laboral, fiscal…) y una comunicación fluida.
• Contacto y colaboración con otros asesores en las inversiones en el extranjero.
• Deber de realizarse en el menor tiempo posible en proporción con el volumen de información que se debe recabar y analizar. 
• Objetivo común en todos los tipos, tener clara la situación de la empresa con la que se quiere negociar.

Desde GILMARCapital Markets podemos asesorar tanto a los que quieran invertir en inmuebles como a los propietarios que quieran vender sus activos. Nos encargamos de analizar y estudiar la viabilidad del proyecto para que durante el proceso de compraventa se pueda obtener el máximo beneficio de la inversión.