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¿Cómo se adquiere una nuda propiedad?
Tal y como hemos dicho previamente, la opción de la venta de la nuda propiedad es cada vez más común, sobre todo en las personas mayores que quieren seguir en su vivienda habitual pero no tienen herederos. Cuando se trata de casos como este lo habitual es que el comprador pueda conseguir un precio menor de compra como compensación por no poder utilizar el inmueble durante años. Sin embargo, hay otras opciones para adquirir la nuda propiedad de un inmueble. La más común es la de la herencia. Es decir, cuando los herederos heredan la nuda propiedad de una vivienda, pero se reserva el derecho de usufructo para el cónyuge viudo.La donación con reserva de usufructo es otra de las opciones de adquisición de la nuda propiedad. Gracias a este mecanismo es posible que el donante transmita la nuda propiedad al donatario, pero se reserva el usufructo vitalicio del bien.
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Cómo se diferencian la nuda propiedad y el usufructo de una vivienda
Si bien es cierto que ya hemos mencionado algunas diferencias entre usufructo y nuda propiedad, es necesario dejar claras todas las existentes para evitar cualquier confusión. La más esencial es que el nudo propietario posee lo que se llama una propiedad desnuda porque no goza de privilegio alguno frente al usufructuario. Pero también existen otras diferencias como estas:- El usufructuario puede disfrutar del inmueble tanto como se prolongue su derecho. Además, puede alquilar o vender su usufructo a un tercero (generalmente el nudo propietario).
- El nudo propietario no puede alquilar el inmueble ya que no lo posee, pero sí puede vender la nuda propiedad a un tercero.
- El nudo propietario sólo adquiere el uso y disfrute de la vivienda a la extinción del usufructo, que puede deberse a: la muerte del usufructuario, el cumplimiento del plazo estipulado o el cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo.
Derechos y obligaciones del usufructuario
Al igual que ocurre en cualquier otro tipo de operación, ambas partes poseen derechos y obligaciones. En el caso del usufructuario éste posee el derecho de uso del bien y de percibir sus frutos y rentas. Además, los frutos que se recojan después de la constitución del usufructo pertenecen al usufructuario.Sin embargo, estos derechos vienen acompañados de las consiguientes obligaciones que ofrecen garantías a ambas partes de la operación. En el caso del usufructuario tiene la obligación de asumir la fiscalidad del usufructo. A ello hay que sumar que los frutos que se generen durante el usufructo, pero se recojan tras su extinción pertenecerán al usuario.Otra obligación del usufructuario es la de hacer inventario y tasar los bienes y presentar una garantía que haga frente a posibles responsabilidades derivadas de su deterioro o pérdida. De lo contrario podría perder el derecho del usufructo de la posesión de los bienes, aunque no de sus rendimientos.El usufructuario también está obligado a cuidar los bienes sin destruirlos ni dañarlos, siendo el responsable de abonar los gastos de conservación y mantenimiento además de los impuestos que graven su uso. Por último, también está obligado a restituir el bien al término del usufructo, que puede pactarse de una duración determinada o durante el tiempo de vida del beneficiario.Derechos y obligaciones del nudo propietario
De la misma manera que el usufructuario tiene derechos y obligaciones también los tiene el nudo propietario. Entre los derechos que corresponden al nudo propietario podemos destacar su derecho de propiedad, a pesar de no poder usarla ni disfrutarla. Pero también tiene derecho a vender la nuda propiedad respetando los derechos del usufructuario.Además, el nudo propietario también tiene derecho a hipotecar la propiedad, a realizar obras y mejoras que no perjudiquen al usufructuario ni reduzcan el valor de dicho usufructo, y también tiene derecho a que se le restituya el uso y disfrute cuando se termine el usufructo.Entre sus deberes se encuentran el asumir los gastos de compraventa, tanto los del notario como los del registro, así como los impuestos a excepción de la plusvalía municipal. También está obligado a respetar el derecho del usufructuario, encargarse de las reparaciones extraordinarias del bien en nuda propiedad y pagar los tributos e impuestos correspondientes al bien en usufructo a excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que debe pagar el usufructuario.Por último, otras obligaciones del nudo propietario es asumir las contribuciones sobre el capital durante el usufructo, sufragar la hipoteca del bien usufructuado y hacerse cargo de los gastos de comunidad a menos que tenga un acuerdo con el usufructuario para que sea este quien los abone.
