¿Cómo se calcula el precio por metro cuadrado de un inmueble?

El indicador mediante el cual podemos calcular el precio de una vivienda en cualquier parte de España es el precio por metro cuadrado. Esta referencia tendrá un valor diferente en función de diversos factores como son: la ubicación del inmueble, el municipio en el que se encuentre, si es una vivienda de segunda mano o de nueva construcción, la altura y servicios de la comunidad…etc.. Para conocer el valor de un inmueble tenemos por lo tanto que saber en primer lugar cuántos metros cuadrados tiene. Para ello deberemos contratar los servicios de un profesional o bien acudir al catastro o al Registro de la Propiedad y revisar la nota simple registral de la vivienda. El resultado habrá que multiplicarlo por el precio por metro cuadrado de esa vivienda, que vendrá establecido en función de diversos parámetros. Más información en este artículo sobre qué es el valor catastral de un inmueble.

Tipos de metros cuadrados

Un metro cuadrado es la medida que se usa para conocer el tamaño de una casa. Pero no todos los metros cuadrados de una vivienda son iguales:

• Metro cuadrado construido: Es todo el espacio dentro del perímetro de la vivienda, incluyendo todas las paredes y elementos estructurales que suelen ocupar entre el 10% y el 15% del total. El resto de la vivienda será espacio útil.
• Metro cuadrado útil: Es el espacio no ocupado por elementos estructurales, es decir, todo el espacio por el que se puede caminar libremente, incluyendo armarios empotrados.
• Metro cuadrado construido con comunes: Porcentaje de las zonas comunes del edificio correspondiente al dueño del inmueble.

Es importante señalar que para que se puedan contabilizar todos los metros cuadrados de un inmueble en su tamaño, deben ser cerrados, es decir, deben tener al menos tres paredes de los cuatro lados de una estancia. Cualquier espacio con menos de tres paredes o un porcentaje igual o inferior al de lados sin cerrar es un espacio abierto. Según esto, las terrazas, balcones y porches cubiertos sin paredes se contabilizan al 50% y si tuvieran todas menos una, al 100%.

Factores que influyen en el precio del metro cuadrado

Son diversos los factores que influyen a la hora de establecer el precio del metro cuadrado de un inmueble:

• La ubicación: Se debe tener en cuenta la calle y el número exacto del inmueble, ya que en un mismo distrito o incluso calle, el entorno y el tipo de vecindario varía mucho. El precio del suelo depende del nivel socioeconómico en el que se encuentra el inmueble, de la tranquilidad de la zona, etc.
• El mercado inmobiliario: Hay que tener en cuenta la situación del mercado en el momento de la valoración, la evolución de los precios, la demanda de la zona o el perfil del comprador.
• La tipología de la vivienda: Por ejemplo, si en una zona hay gran demanda de pisos de nueva construcción y poca oferta, los precios de las nuevas promociones subirán.
• El estado de la vivienda: No es lo mismo una vivienda de segunda mano a reformar que una de nueva construcción. También es importante tener en cuenta los materiales que han sido utilizados en su construcción o la calificación energética del inmueble.
• La orientación y altura: Estos aspectos parecen menos importantes pero no lo son, ya que muchos compradores valoran la luminosidad, las vistas, la ventilación, etc.. Ya que es importante conocer la mejor orientación para una vivienda por muchos motivos, como este.
• Los servicios junto a la vivienda: Cuantos más servicios cercanos tenga la vivienda mayor será el precio del metro cuadrado, como colegios, hospitales, transporte público, zonas verdes, etc..
• El equipamiento comunitario: Los servicios que ofrece la comunidad en la que se encuentra la casa también son muy importantes a la hora de establecer el precio del metro cuadrado de esa vivienda. Zonas comunes como ascensor, trastero, piscina, jardín, área infantil, pistas deportivas, gimnasio, etc., son un valor añadido que harán que el precio del metro cuadrado aumente.

Algunas cifras para entender mejor el cálculo

En España la media del tamaño de una vivienda está cerca de los 140 metros cuadrados. Una cifra que es más reducida en el caso de pisos sitos en el centro urbano de las grandes ciudades y mayor en municipios más pequeños y extrarradios. Contribuyen a elevar esa media los chalets y fincas rústicas unifamiliares. Por su parte el precio del metro cuadrado en España está en los 1.300€, pero son unas cantidades que oscilan en función de la Comunidad Autónoma. Madrid sería la comunidad con el metro cuadrado más caro con casi 1.000€ de diferencia sobre la media española. Baleares, País Vasco y Cataluña serían las tres siguientes en la lista, con un precio por metro cuadrado cercano a los 2.000€. En el lado opuesto estarían Castilla la Mancha y Extremadura donde el precio ronda los 800€ por metro cuadrado.

Determinación del precio del metro cuadrado en las viviendas de nueva construcción

En el caso de las viviendas de nueva construcción, para establecer el precio del metro cuadrado de éstas se deberá hacer una media entre dos precios:

• El precio del suelo: Depende de todos los factores que hemos visto anteriormente, como la ubicación exacta del inmueble, los servicios próximos, la situación del mercado inmobiliario, la tipología de vivienda, la orientación y la altura o el equipamiento comunitario.
• El precio de la construcción: Depende de las calidades de los materiales empleados en la construcción.

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