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Residir en una vivienda unifamiliar es una buena elección cuando lo que buscas es un espacio privado para ti y tu familia, alejado del bullicio del centro de la ciudad. Una oportunidad de vivir una vida más calmada y contar con más espacio que en una vivienda céntrica. Y, aunque conlleva aprender cosas como cómo funciona el IBIen este tipo de propiedades, o cómo resolver problemas con los suministros, es una opción que merece la pena.
Optar por una vivienda unifamiliar ofrece también otro tipo de ventajas, como la oportunidad de contar con tu propio garaje, sin tener que preocuparte por encontrar aparcamiento cada día, o pudiendo dejar la compra en casa sin tener que cargar con ella una larga distancia.
Tanto si el acceso a tu vivienda fue a través de un contrato de compraventa, como si heredaste la misma o eres de los que has elegido construir de cero tu propia casa con garaje, debes saber que hay numerosas normativas que regulan la construcción degarajes en viviendas unifamiliares que condicionan qué espacio debe determinarse para ello y cómo debe llevarse a cabo la construcción, tanto si se elige construirlo en planta como si se hace en el sótano.
Respecto a la normativa para garajes en viviendas unifamiliares, la principal es el Código Técnico de la Edificación. Este código aprobado por el Real Decreto 314/2006 y modificado por el Real Decreto 450/2022 establece que los garajes unifamiliares de superficie menor de 100 m2 constituyen un local de riesgo especial bajo que debe cumplir las siguientes condiciones:
- Estructura R90
- Forjado REI 90
- Puerta de conexión con la vivienda El2 45-C5 (t=½ de EL)
- Clases de reacción al fuego de elementos constructivos: B-s1,d0 (techos y paredes) BFL-s1 (suelos)
- Un extintor 21A-113B
- Alumbrado de emergencia
- Compartimentación con el resto de la vivienda (paredes y techos)
¿Qué puedes hacer con tu garaje y qué no?
Teniendo en cuenta que la normativa de garaje de vivienda unifamiliar establece que los garajes de vivienda unifamiliar son un local de riesgo especial bajo es posible realizar acciones como las siguientes en tu garaje:
- Puedes situar en el garaje una caldera de potencia inferior a 70 kw.
- Puedes instalar un depósito de gasoil siguiendo lo regulado en la Instrucción Técnica Complementaria MI-IP 03 “Instalaciones petrolíferas para uso propio” del Reglamento de Instalaciones Petrolíferas del Ministerio de Industria (R.D. 1523/1999).
- Puedes poner un trastero de menos de 50 m2 si la evacuación del garaje se produce por la puerta peatonal que debe tener 80 cm y dar directamente a la calle.
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Puedes convertir tu garaje en una vivienda
Esta posibilidad que ofrece la normativa de garajes en viviendas unifamiliares merece un apartado aparte ya que supone un caso más complejo. Para llevar a cabo este proceso el garaje debe cumplir unas condiciones y características concretas, además de contar con las licencias necesarias.
El Plan General de Ordenación Urbanística de tu localidad es la primera de las normativas a las que debes atender si quieres llevar a cabo esta transformación. En él se reflejan los límites al número de viviendas permitidas o a la superficie máxima construible. A esto debemos sumar el Código Técnico de Edificación, que se encarga de regular las condiciones de salubridad, habitabilidad y accesibilidad de la vivienda.
Centrándonos en las características, para que el garaje pueda transformarse en vivienda es necesario que cumpla estos requisitos:
- Tener una superficie útil media entre los 28 y los 36 m2.
- La altura mínima del techo debe ser de 2,5 m al menos en el 75% de la superficie.
- Debe cumplir con unas condiciones mínimas de luz y ventilación.
- Debe encontrarse en suelo urbano.
- Debe respetar el nivel del suelo, además del número de ventanas por habitación e instalaciones mínimas que requiera la comunidad autónoma.
- Debe contar con un proyecto técnico aprobado por un arquitecto y estar avalado por el ayuntamiento
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No se permite
De la misma manera, y obedeciendo a las normativas, en el garaje de una vivienda unifamiliar no es posible:
- Instalar un trastero mayor de 50 m2, ya que perdería la consideración de local de riesgo especial bajo.
- Instalar una solución de almacenamiento de combustible sólido, ya que dedicarlo a este fin el espacio pasaría a ser considerado local o zona de riesgo especial y debería atenerse a la IT 1.3.4.1.4 “Almacenamiento de biocombustibles sólidos” del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, RITE, modificación de abril 2013.
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