En anteriores ocasiones desde Gilmar comentamos qué novedades iba a traer el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler. No obstante, dicha disposición tuvo una duración efímera tras no aprobarse en el Congreso de los Diputados, resultado de que el Gobierno no contara con el apoyo parlamentario de su principal socio en la cámara.
El nuevo Real Decreto publicado en el BOE esta semana ha optado por dar una vuelta de tuerca en ciertos aspectos para promover un mayor acceso a la vivienda y aumentar los derechos de los inquilinos. Desde Gilmar hemos querido conocer qué novedades trae este nuevo Real Decreto, frente al anterior.
Comparativa de reales de decretos
Varias son las disposiciones generales que varían del Real Decreto del año pasado frente al publicado hace unos días. Entre ellas destacan las siguientes.
- Alargamiento de los contratos de arrendamiento de vivienda para de tres a cinco años para las personas físicas primeros años o siete años si el arrendador es persona jurídica.
- Aumento del plazo de preaviso a cuatro meses para dar por extinguido el contrato de arrendamiento de vivienda por el arrendador, mediante la reforma del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- La prohibición de los lanzamientos abiertos en los procesos de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas en cumplimiento del Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales de la ONU.
- Limitación de la actualización de rentas del contrato de alquiler con independencia de la renta que se pague conforme a la variación anual que experimente el IPC.
- Y posiblemente la diferencia más importante que merece una especial mención es que se garantiza al arrendatario también pueda acudir al proceso de juicio verbal, proceso más ágil y económico que el de juicio ordinario, cuando la cuantía del procedimiento sea de inferior o igual a 6.000 euros. Esta modificación permitirá que puedan aflorar litigios en materia de cláusulas abusivas en contratos de alquiler, que prácticamente no se denunciaban por el coste económico que ello suponía para el perjudicado.
Posibles efectos adversos del Real Decreto
Si bien es cierto que el Real Decreto da una vuelta de tuerca en el garantismo social al acceso de vivienda dándole una posición más fuerte al inquilino que la que tenía anteriormente, al mismo tiempo la gran virtud es el talón de Aquiles de la nueva norma. Las limitaciones de subir el precio de los alquileres no más allá del IPC puede provocar que los arrendadores saquen sus inmuebles a precios más altos inicialmente ante la dificultad en un futuro de poder revalorizar el alquiler que pidan.
Por otra parte, la ampliación de la duración del contrato de tres a cinco años puede hacer que a muchos propietarios de inmuebles deje de resultarle interesante tener puesta su vivienda en el mercado del alquiler y la retiren contrayendo la oferta con la consiguiente alza de precios y disminución del parque de viviendas. Es decir, que no opten por alquilar su piso.
Como se puede observar, el Real Decreto tiene sus pros y contras. La vuelta de tuerca en materias garantistas puede considerarse positivo en un contexto en el que no hay burbuja inmobiliaria, pero el deterioro a la accesibilidad a la vivienda es palpable. Por otro lado, tenemos que parte de las contraindicaciones de esas medidas es que pueden contraer la oferta.
Para tratar de paliar el efecto de esas contraindicaciones una medida positiva hubiera sido una mayor promoción del alquiler de vivienda social, bastante más ambiciosa que la que se quiere implantar con el actual Real Decreto se quiere dar, para que España deje de estar a la Cola de Europa y de los países desarrollados en porcentaje de vivienda social sobre el parque total de inmuebles.
Sin embargo, la urgencia con la que se ha aprobado este Real Decreto parece obedecer más al ciclo electoral que al fruto de una meditada reflexión sobre la situación y medidas más necesarias que pueden favorecer la accesibilidad a la vivienda.
Desde Gilmar deseamos en cualquier caso que los efectos positivos que se pueden identificar en este Real Decreto prevalezcan sobre los adversos.
