Contrato de arras: qué es, tipos y cómo funciona

En una compraventa, antes de firmar la escritura pública, existe la posibilidad de firmar un contrato de arras para dar seriedad al acuerdo verbal alcanzado con la otra parte, reservar la propiedad y retirarla del mercado. Las arras son una prenda o señal que se entrega en garantía del cumplimiento del contrato. No obstante, este pacto de arras suele suscitar muchas dudas, como por ejemplo si es obligatoria su firma, cuáles son las consecuencias del incumplimiento del contrato o qué cantidades, plazos y condiciones de resolución contempla el ordenamiento jurídico. Así que, si tienes dudas, en este artículo los expertos de Gilmar van a resolverlas. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un contrato de arras en una compraventa de vivienda?

En el ámbito jurídico se llama arras a la entrega de una parte del precio o a la consignación de una determinada cantidad en una tercera persona, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de una obligación. Por tanto, el contrato de arras es un documento que se firma al inicio de una operación de compra de una vivienda, donde el comprador y el vendedor manifiestan su voluntad de llevar a cabo la transacción bajo una serie de condiciones y para respaldar esto, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía. Pero lo importante de firmar un contrato de arras, es que es un acuerdo privado entre partes cuyo incumplimiento dará lugar a consecuencias legales, sin que para ello tenga que ser un documento público ni estar inscrito en ningún registro.

¿Por qué firmar un contrato antes de comprar una vivienda?

Porque una vez que encuentras la casa deseada, en muchas ocasiones, el proceso para formalizar la compra ante notario puede dilatarse en el tiempo y en estos casos, es necesaria una garantía que tranquilice a ambas partes en cuanto a que las intenciones son buenas y que la compraventa llegará a buen puerto, salvo causa mayor o alguna otra circunstancia extraordinaria que se debe contemplar en este contrato.

¿Qué diferencia hay entre un contrato de arras y un contrato de reserva?

Ambos contratos tienen como objetivo el mismo fin, ya que en ambos las partes se comprometen a formalizar la transmisión de un inmueble en un plazo determinado. Sin embargo, las arras están recogidas en el en el artículo 1.454 del Código Civil. Donde se desglosan las consecuencias de su incumplimiento. En cambio, el contrato de reserva no está contemplado por la jurisprudencia. Por tanto, desde Gilmar te aconsejamos que siempre firmes un contrato de arras, ya que, frente a un contrato de reserva, este te aportará garantías si hay algún inconveniente.

¿Qué tipos de contratos de arras existen?

Existen 3 tipos de pactos de arras que se diferencian entre sí por las consecuencias que se derivan de su incumplimiento.

Arras penitenciales

La mayoría de los contratos de arras que se suelen firmar en una compraventa son de arras penitenciales. La característica fundamental de este tipo de contratos es que permite a ambas partes no seguir adelante con la compra. En el caso de que sea el comprador el que incumpla el contrato, perderá la cantidad abonada en concepto de arras. En caso de ser el vendedor el que desista de continuar, deberá abonar por duplicado la cantidad entregada por el comprador. Así lo establece el artículo 1.454 del Código Civil.

Arras confirmatorias

Son las arras por defecto y según la jurisprudencia, son una constatación de la existencia de un acuerdo de compraventa y, por tanto, la cantidad entregada tiene la consideración de pago anticipado, a no ser que las partes decidan expresamente otra cosa. Esto significa que las arras no son necesariamente una indemnización si se incumple el contrato, sino que, en ese caso, la parte afectada puede exigir la terminación de la venta o una indemnización por daños y perjuicios. No obstante, hay que presentar una demanda y será el juez el que decida la penalización.

Arras penales

Estas son las menos comunes. Las arras penales constituyen el importe a satisfacer en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato. La diferencia con las mencionadas en los puntos anteriores sería que, tanto comprador como vendedor, pueden echarse atrás y desistir de la compraventa pagando una penalización que se acordará en el contrato, pero sin tener que justificarse. Además, la cuantía de la indemnización no tiene por qué corresponder a la cantidad pagada ni al doble, esta cantidad puede fijarse libremente.

¿Cuánto dinero se entrega al firmar un contrato de arras?

Como se trata de un documento privado, esta cantidad puede variar en función de lo que acuerden comprador y vendedor. No obstante, lo habitual es que se entregue en concepto de arras un 10% del precio de venta acordado.

¿Cuál es el plazo para escriturar desde la firma del contrato de arras?

Lo habitual es que el plazo máximo para escriturar la compraventa sea de 3 meses, a contar desde la firma del contrato de arras. Sin embargo, si la compra va a necesitar financiación externa, el vendedor tiene que hacer mudanza, etc., el plazo dependerá de lo que pacten el comprador y el vendedor. Además, si por cualquier motivo no se puede escriturar en la fecha acordada, se puede firmar una prórroga si así lo deciden las partes.

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

El notario utilizará este documento como guía para redactar la escritura de compraventa, por lo que puede y debe incluirse toda la información que se considere importante y todos los acuerdos a los que hayan llegado las partes. En cualquier caso, esta es la información básica que debe contener un contrato de arras:

• Nombre completo, NIF o CIF, y domicilio a efectos de notificaciones, tanto del vendedor como del comprador. Si el inmueble está a nombre de varias personas, deben estar incluidos los datos de todos porque deben firmar todos.
• Todos los datos que permitan identificar plenamente la vivienda: ubicación, descripción, referencia catastral, etc.
• Las condiciones jurídicas en las que se entregará la propiedad. Por ejemplo: libre de cargas y gravámenes, al corriente del pago de todos los impuestos, sin inquilinos, etc.
• Tipo de contrato de arras que se está firmando. Si firmas unas arras penitenciales debes hacer mención del artículo 1.454 del Código Civil, si no lo haces, se puede entender que por defecto se trata de unas arras confirmatorias, con las consecuencias que ello conlleva.
• Precio de la venta, preferiblemente escrito tanto en letras como en números.
• Cantidad entregada en concepto de arras, preferiblemente escrita tanto en letras como en números.
• Plazo máximo para formalizar la escritura pública y para la entrega de las llaves y la posesión de la vivienda. Aunque lo habitual es que se entreguen el mismo día de la firma de la escritura.
• Mención expresa a las consecuencias en caso de incumplimiento del contrato, tanto por la parte compradora como por la vendedora.
• Reparto del pago de los gastos de la compraventa.
• Si están incluidos mobiliario o electrodomésticos.
• Fecha en la que se lleva a cabo el acuerdo y firma de todos los vendedores y compradores.

En Gilmar, cuando nuestros clientes van a comprar una vivienda, nuestro departamento jurídico se encarga de redactar el contrato de arras. Así que, si necesitas ayuda con este documento, ponte en contacto con nosotros y estaremos encantados de ayudarte.