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Antes de comprar un solar o terreno para construir una vivienda deberemos tener en cuenta diversos factores, entre los que destaca el factor fundamental y de los más importantes: saber si un terreno es urbanizable y que cuente con todos los requisitos exigidos para poder construir en él.
Si un terreno no cuenta con la calificación de urbanizable será imposible construir sobre él. Es esencial tener en cuenta este aspecto antes de dar cualquier paso para edificar, ya que asegurándonos de que el terreno es edificable evitaremos problemas posteriores. Pero, ¿cómo saber si un terreno es urbanizable?
Si queremos obtener información acerca de un terreno, resulta muy tedioso acudir a los diferentes organismos a realizar todas estas consultas, por lo que, podemos encargar esta tarea a un profesional, como son los expertos consultores inmobiliario de Gilmar. Ellos podrán asesorarnos y ayudarnos durante todo el proceso de búsqueda y compra de un terreno para edificar que reúna todas las condiciones como terreno urbanizable.
Tipos de terrenos
Existen tres tipos de categorías de terrenos: urbano, urbanizable y rústico o no urbanizable.Terrenos urbanos
Son los que conforman una localidad o ciudad y que constan de servicios básicos y estructuras como calles, aceras, electricidad, entre otros. Deben cumplir al menos una de estas condiciones:- Disposición de servicios y dotaciones básicas.
- Consolidación edificatoria: es decir, tiene que existir una red urbana sólida en la mayor parte del área para garantizar que haya suelo firme en la zona.
- Conformidad con el planteamiento.
Terrenos urbanizables
Aunque se puede construir en un terreno urbanizable, requiere de un largo y complicado proceso, y conlleva altos costes para poder hacerlo. Es por lo tanto un terreno que puede llegar a ser un suelo urbano en el futuro, según los términos establecidos en la legislación urbanística aplicable en cada caso.Terrenos rústicos o no urbanizables
Son terrenos no compatibles con la edificación urbana ya que no cuentan con los servicios urbanos. Existen algunas excepciones en las que sí está permitido construir en un suelo rústico. Podemos encontrar cinco tipos de suelos rústicos:- Fincas agrícolas. Dedicadas al cultivo que puede ser de secano y de regadío.
- Fincas ganaderas. De secano (prados y pastizales) o de regadío (prados).
- Fincas forestales. Son las que se dedican a la producción y comercialización de árboles, madera y todos sus derivados.
- Fincas cinegéticas. Son cotos de caza privados o públicos.
- Viviendas, masías y hoteles rurales. Fincas en las que se permiten las construcciones para usos lucrativos como el turístico, el cultural o la enseñanza.
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Cómo saber si un terreno es urbanizable
Para construir sobre un terreno es fundamental conocer tanto su situación registral como su realidad urbanística. La situación registral la podemos consultar en el Registro de la Propiedad correspondiente. Allí sabremos la titularidad del terreno y si está libre de cargas o si por el contrario pesa sobre él algún embargo o hipoteca.También, es recomendable acudir al departamento de Urbanismo del Ayuntamiento en el que se encuentre ubicada la parcela para saber la situación urbanística del terreno. De esta forma comprobaremos que el uso y construcción que pretendemos llevar a cabo en él es posible. Sabremos por lo tanto si el terreno es urbanizable, si su superficie es edificable, cuántas alturas podemos construir y si existen otros requisitos que debamos tener en cuenta antes de construir.Para poder construir en un determinado terreno deberá estar catalogado como solar en el ayuntamiento correspondiente. Un solar es un terreno edificable que cumple con toda la normativa legal vigente para que se puedan construir viviendas en él. Es decir, que dispone de los servicios básicos y está conectado con la trama urbana. Los servicios básicos de un solar son el acceso peatonal, alumbrado público, acceso rodado con pavimento o calles, suministro de agua potable y de electricidad, dimensiones reguladas y evacuación de aguas residuales.Factores a tener en cuenta para saber si un terreno es edificable
Una vez que hemos averiguado la manera de saber si un terreno es urbanizable tendremos que verificar que también es edificable. Es decir, que el terreno (tierra) es apto y de calidad para poder construir en él sin ningún tipo de peligro.A la hora de construir una vivienda no sirve cualquier terreno. Veamos a continuación algunos de los indicadores más importantes que nos permiten saber si un terreno es edificable:- Orientación. Teniendo en cuenta que el sol sale por el este y se oculta por el oeste deberemos orientar la casa hacia donde más nos convenga, consiguiendo así una vivienda más fresca o más cálida y de esta forma poder ahorrar en electricidad. A este respecto, en este post explicamos las claves para saber la mejor orientación para una vivienda.
- Asoleo. Es la posibilidad de luz directa del sol. Variando la orientación de la vivienda conseguiremos que las habitaciones principales y el salón puedan recibir un mayor nivel de luz natural, lo que es muy importante para este tipo de estancias.
- Pendiente. Un terreno con pendiente tiene la ventaja de que suele ofrecer buenas vistas y buena iluminación natural al no tener obstáculos. Como inconveniente destaca que construir en un terreno desnivelado es más difícil que hacerlo en uno llano, por lo que la construcción será más cara.
- Suelo. Su composición es fundamental para planificar una edificación y saber si el terreno es urbanizable. Un terreno compuesto por materiales no cohesivos o que no se compactan bien entre sí, deberá tener una mínima compactación para que sea edificable.
- Agua. A mayor cantidad de agua en el subsuelo, más seguros y robustos deberán ser los cimientos.
