Cómo hacer reparaciones en una vivienda alquilada

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Quién debe pagar las reparaciones en un piso de alquiler

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Una de las dudas más comunes cuando se opta por alquilar es quién debe hacer las reparaciones en el piso de alquiler. En términos generales podemos decir que el dueño de la vivienda, es decir, el arrendatario, es quien está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, tal y como queda establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).En la ley y sus sucesivas modificaciones se establecen los derechos y obligaciones de los arrendatarios y arrendadores. Y si bien es el arrendatario el principal responsable de las reparaciones en el piso de alquiler, lo cierto es que existen ciertas excepciones. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que este artículo es aplicable únicamente a los contratos de vivienda habitual, pero no a los arrendamientos de locales o contratos de temporada.

Quién debe pagar las reparaciones en un piso de alquiler

En el artículo 21 de la LAU se establece qué reparaciones están a cargo del arrendador y cuáles están a cargo del arrendatario:

El arrendador estará encargado de afrontar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad que permitan que el inmueble se utilice de la forma convenida.
El arrendatario será el responsable de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste del uso ordinario de la vivienda como puede ser, por ejemplo, la sustitución de una bombilla fundida.

Es habitual que en los contratos de arrendamiento se especifiquen las condiciones de mantenimiento en las que se encuentra la vivienda, siempre y cuando no vulneren lo dispuesto en la LAU. En estas cláusulas suelen detallarse las condiciones en las que se entrega la vivienda, por lo que toda deficiencia no comunicada al arrendador en el momento de la entrega correría a cargo del arrendatario. Sin embargo, si en el contrato se especifica que se recibe la vivienda en malas condiciones toda reparación corre a cargo del arrendador en el momento de la entrega del inmueble.Esto evidencia una de las cuestiones principales a la hora de alquilar un piso, la comunicación fluida entre propietario e inquilino. Aunque en el contrato se hayan detallado todo tipo de condiciones respecto a las reparaciones en el piso de alquiler, una buena comunicación supone un beneficio para ambos.

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Qué reparaciones debe pagar el inquilino

Como ya hemos mencionado con anterioridad, el inquilino es el responsable de realizar las pequeñas reparaciones derivadas del deterioro por el uso habitual de la vivienda y sus elementos. Si alguna vez te has preguntado qué reparaciones debe pagar el inquilino estas son las más comunes a las que debe hacer frente:

Reparación de agujeros realizados en las paredes para colgar cuadros o decoración.
Pintar las paredes en caso de que se haya pintado la casa sin consultar al propietario y este no esté de acuerdo con el resultado.
Arreglar los muebles o utensilios de la vivienda que figuraran en las cláusulas del contrato.

Tal y como se establece en el artículo 21.4 de la propia LAU: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.¿Pero qué ocurre con elementos como los electrodomésticos? Si bien pueden considerarse pequeñas reparaciones, lo cierto es que dependerá principalmente de cómo se haya estropeado dicho electrodoméstico. Por este motivo, si el electrodoméstico se ha estropeado por antigüedad correspondería al arrendador su arreglo o sustitución; pero si se tratara de una avería provocada por el mal uso sería el arrendatario el responsable.Sin embargo, ¿qué ocurriría si un inquilino decidiera crear una zona chill out en la terrazaque requiriera algún tipo de reforma sin el consentimiento del propietario? Si se tratara de una obra que modificara la configuración de la vivienda o de sus accesos y comprometiera la estabilidad o seguridad de la vivienda el arrendador podría:

Exigir que se le devolviera la vivienda como se alquiló.
Resolver el contrato.
Conservar la obra realizada sin permitir que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna.

Qué reparaciones debe pagar el arrendador

Al igual que ocurre con el inquilino, el arrendador también tiene una serie de obligaciones de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En su caso, los arreglos que se consideran cómo reparaciones para la conservación de la vivienda son aquellos de los que debe hacerse cargo. Es decir:

Cuando sea necesario hacer reformas para mantener la vivienda en condiciones dehabitabilidad sin repercutir en el precio del alquiler.
Cuando sea necesario el mantenimiento de suelo, paredes o techos.
Cuando sea necesaria la sustitución o el mantenimiento de la instalación de agua y electricidad.
Cuando sea necesaria la reparación de la caldera.
Cuando los electrodomésticos de la vivienda se estropeen por motivos ajenos al mal uso y deban ser reparados o sustituidos.

También puede darse el caso de que el propietario tenga, por ejemplo,ideas para renovar la cocina y decida llevarlas a cabo mientras la vivienda se encuentra en alquiler. Si dichas obras no se pueden posponer el inquilino puede verse en obligación de soportarlas. Si bien es cierto que estas obras se considerarían obras de mejora, dado que darían más valor al inmueble, la intención de realizarlas por parte del arrendador debería ser comunicada por escrito con al menos tres meses de antelación para darle a conocer todo lo referente a ellas. Estas mejoras pueden afectar a la hora de determinar cuál es el valor fiscal de un inmueble, ya que suelen aumentar el valor de venta y por tanto la ganancia patrimonial sería mayor en caso de enajenación.Llegado a este punto el inquilino tendría dos opciones:

Si dichas obras duran más de 20 días tiene derecho a un descuento proporcional en la renta igual a la parte de la vivienda que no puede utilizar debido a estas y a una indemnización por los gastos que se haya visto obligado a realizar por esta causa.
Desistir del contrato.

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Ejemplo 1: Reparación de la caldera

Suponiendo que el elemento estropeado en la vivienda arrendada sea la caldera. Tal y como se establece en la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 756/2004, de 14 de octubre: "la reparación de la caldera es necesaria para mantener la finca habitable y corresponde al arrendador; no creemos que la reparación de la bomba de la caldera pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año."

Ejemplo 2: Reparación de la lavadora

En el caso de que la lavadora sea el electrodoméstico estropeado se puede tener en cuenta el antecedente de las sentencias de la AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 380/2009, de 20 de julio, "el cambio de lavadora es un gasto que corresponde al arrendador"; Sentencia de la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 435/2008, de 11 de noviembre: “según el art. 1561 CC el arrendatario no debe hacerse responsable de lo que se hubiese menoscabado por el mero paso del tiempo. La lavadora ya se entregó como un electrodoméstico deteriorado en su aspecto exterior, es decir, que no era precisamente nuevo. Si a ello se le une la escasa entidad de la avería denunciada y de su montante, ello hace suponer que dicho percance ha sido debido al proceso obsolescencia del aparato, más que debido al mal uso realizado por el arrendatario."El servicio posventa de Gilmar no solo puede asistirle en la realización de obras en el inmueble que acaba de adquirir, sino que también puede asesorarle a la hora de comunicar dichas obras a su inquilino.