¿Es posible vender un piso heredado que tiene un usufructo?

Si vas a recibir una herencia y te estás preguntando si un usufructuario puede vender el piso heredado, aquí vas a encontrar toda la información que necesitas sobre este tema. El concepto de usufructo es muy conocido entre aquellos que alguna vez han formado parte de un proceso de herencia. Se trata de un derecho que está relacionado con la propiedad de un inmueble y ligado con otros dos conceptos de los que hablaremos detenidamente: la nuda propiedad y el pleno dominio. Lo más habitual es que usufructo y nuda propiedad recaigan sobre una misma persona, pero, ¿qué sucede cuando estos derechos se reparten entre varias? Queremos resolver todas tus dudas, por eso a continuación te vamos a aclarar en qué consisten estos derechos, si se puede vender un piso que tiene un usufructo y cuáles son tus opciones si te encuentras en esta situación. En cualquier caso, si estás pensando en vender la propiedad que has heredado, en Gilmar sabemos que a veces las ventas se complican, por eso te acompañamos durante todo el proceso, antes e incluso después si así lo necesitas.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es un derecho que concede a una persona el uso y disfrute de una vivienda de la que no es propietaria. Este derecho puede tener carácter temporal, es decir, una duración determinada; o puede ser vitalicio, esto es de por vida. Cuando alguien se convierte en usufructuario suelen surgir muchas dudas acerca de cuáles son sus derechos, ya que como hemos dicho, no es el propietario del inmueble en el que vive. Así que, para entender bien los límites del usufructo, vamos a explicar dos conceptos que están íntimamente relacionados con este derecho: pleno dominio y nuda propiedad.

La propiedad de una casa es divisible

Normalmente cuando compras un inmueble adquieres el 100% del pleno dominio. Esto quiere decir que puedes disponer de él de la forma que quieras: ocuparlo, venderlo, alquilarlo, hipotecarlo, etc. Pero este pleno dominio se compone de dos derechos:

• El de usufructo: el derecho de uso y disfrute, es decir, el derecho a ocupar y vivir en el inmueble.
• El de nuda propiedad: la titularidad o propiedad del bien.

Así que quien tiene la nuda propiedad de un inmueble ostenta su titularidad, pero no significa que pueda hacer uso de este, y el usufructuario puede ocuparlo y vivir en él; pero no es su dueño. Por tanto, el pleno dominio solo se obtiene cuando la nuda propiedad y el usufructo recaen sobre la misma persona.

¿Cómo se obtiene el usufructo?

La forma más habitual de convertirse en usufructuario de una vivienda es a través de un proceso de herencia. Hay dos tipos de usufructo:

• El voluntario. Cuando el fallecido lo dispone voluntariamente en su testamento.
• El legal. El Código Civil establece el usufructo a favor del cónyuge viudo que, siempre que no esté separado de hecho o legalmente en el momento del fallecimiento, tiene derecho a:
  • Si hay hijos, el usufructo de un tercio de mejora.
  • Si no hay hijos, pero sí ascendientes, el usufructo de la mitad de la herencia.
  • Si no hay hijos ni ascendientes, el usufructo de dos tercios de la herencia.

Por tanto, teniendo en cuenta esto, el cónyuge viudo puede encontrarse ante dos escenarios:

• Conservar el 50% de la nuda propiedad y el 100% del usufructo, por tanto, sería dueño de la mitad de la vivienda y además disfrutaría del derecho de uso.
• Conservar el usufructo y que el resto de los herederos compartan la nuda propiedad. En este caso tendría derecho a ocupar la vivienda, pero no sería su dueño.

¿Se puede vender una propiedad con usufructo?

El usufructo es un derecho intocable por ley. Por lo tanto, el nudo propietario no puede vender el pleno dominio de la vivienda, primero porque no lo tiene y segundo, porque no puede privar al usufructuario de su derecho a vivir en ella. Podría vender la nuda propiedad a un tercero, pero este no podría ocuparla mientras dure el usufructo. Tampoco el usufructuario puede vender la propiedad de la casa, sencillamente porque no es su dueño. Tan solo podría vender su derecho de usufructo a un tercero, pero en caso de que se produjera esto, el comprador perdería todos sus derechos una vez que haya vencido el usufructo, si es temporal; o al fallecer su titular original, en caso de que sea vitalicio. En resumen, solo cuando se extingue el usufructo, por fallecimiento o por vencimiento; el nudo propietario adquiere el pleno dominio de la propiedad y puede disponer libremente de ella. Una vez que esto ocurra, en Gilmar podemos ayudarte con los trámites de venta. Prepararemos toda la documentación, gestionaremos con la notaría la escritura y te acompañaremos el día de la firma.

Entonces, ¿qué se puede hacer?

En los casos en los que existe un derecho de usufructo sobre una vivienda que queremos vender, hay 4 opciones:

• Vender de mutuo acuerdo el pleno dominio, es decir, tanto el usufructo como la nuda propiedad, a una tercera persona. De esta forma, el comprador adquiere el pleno dominio sin ninguna de las limitaciones que hemos comentado. Esta opción es la más sencilla, pero requiere que todas las partes estén de acuerdo, que no es poco.
• Vender la nuda propiedad a un tercero y que el usufructuario mantenga su derecho. De esta forma se transmite la titularidad del bien, pero el usufructuario seguiría viviendo en la casa hasta que se extinga su derecho, por vencimiento o por fallecimiento. Por lo que el comprador tiene que estar dispuesto a esperar para adquirir el pleno dominio del inmueble.
• Que el nudo propietario compre el derecho de usufructo a su titular para quedarse con el pleno dominio de la propiedad. Lógicamente si el usufructuario vende su derecho, ya sea al nudo propietario o a un tercero de mutuo acuerdo, este debe recibir la compensación económica correspondiente.
• Que el usufructuario renuncie a su derecho en favor del nudo propietario. Esto es habitual durante la tramitación de la herencia, en estos casos el cónyuge viudo renuncia a su derecho a favor de sus hijos. No obstante, esta opción es algo más compleja que las anteriores y lo aconsejable es consultar antes con un experto.

La solución más rápida y sencilla es la primera opción, la venta de mutuo acuerdo. Si este es tu caso, en Gilmar valoraremos tu inmueble, estudiaremos cuál es el precio de mercado de la zona y contactaremos con los compradores de nuestra base de datos para ayudarte a vender la propiedad lo antes posible.

¿Cómo se cancela un usufructo vitalicio?

El derecho de usufructo es un gravamen, es decir, una carga que se aplica sobre un bien para indicar que se encuentra comprometido. Por tanto, esto aparecerá inscrito en el Registro de la propiedad y deberá cancelarse una vez que se extinga el derecho, para poder vender el inmueble. Para cancelar este derecho hay que presentar en el Registro de la Propiedad el certificado de defunción del usufructuario y la solicitud del interesado para que se cancele, lo que implica que habrá que liquidar antes unos impuestos. En definitiva, el usufructuario puede venderuna vivienda heredada, pero como ves antes hay que tener en cuenta varios aspectos y realizar algunos trámites que pueden llegar a ser bastante complejos. Por eso, siempre es recomendable contar con la ayuda de expertos como los de Gilmar, que pueden ayudarte a preparar toda la documentación que necesitas para poder firmar la escritura pública de venta.