Trámites y gastos necesarios para comprar una vivienda

Si no los conoces, es muy fácil perderse con los gastos y los trámites para comprar una vivienda. Porque comprar una casa, especialmente cuando es la primera, supone un gran cambio en la vida de una persona, y ello conllevan también una serie de gastos extra y gestiones obligatorias para los futuros propietarios. Normalmente, al precio de la vivienda hay que añadir entre un 10% y un 15% más para los gastos. Si es tu caso y has decidido dar el gran paso, nuestros asesores en Gilmar analizan cuáles son los gastos que paga el comprador y qué trámites debe realizar para formalizar la compra de la vivienda.

Los gastos de la compraventa

• La notaría. Los aranceles notariales están regulados por el Estado, así que todos los notarios cobran los mismos honorarios. En el caso de una escritura de compraventa, el coste está entre los 600€ y los 900€ dependiendo del valor del inmueble.
• El Registro de la Propiedad. Ocurre lo mismo que con los gastos notariales, los honorarios están fijados por una normativa y su cuantía dependerá del precio del inmueble. Los gastos de registro suelen oscilar entre los 400€ y los 650€.
• Los impuestos. Del mismo que los dos puntos anteriores, en el caso de los impuestos la cantidad a pagar dependerá del precio de la vivienda y de si esta es nueva o de segunda mano:
• Si es una vivienda usada, el comprador tan solo tendrá que pagar el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). La cantidad dependerá del valor del inmueble declarado en la escritura, que es la base, y de la comunidad autónoma en la que esté el inmueble, que decide el porcentaje que se aplica sobre esa base. Suele oscilar entre el 6% y el 10%.
• Si es una vivienda nueva, además del Impuesto de Transmisiones, el comprador deberá pagar un 10% de IVA calculado sobre el precio de escritura o un 6,5% si la vivienda está en Canarias.
• La gestoría. Este sería el único gasto opcional. El comprador puede encargarse de todos los trámites o puede contratar a un profesional como los de Gilmar. En este caso, cada gestor decide libremente sus honorarios.
• Los gastos de la hipoteca. Desde la entrada en vigor en 2019 de la nueva Ley Hipotecaria, los gastos de notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el coste de la inscripción en el registro de la propiedad, son asumidos por el banco. No obstante, el comprador tendrá que sumar los siguientes gastos a los que ya hemos visto anteriormente:
• La tasación. El banco obliga al comprador a solicitarla y su coste es de entre 250€ y 600€, dependiendo de la tasadora, el tipo de inmueble y su valor.
• La comisión de apertura. Esta comisión la descuenta el banco directamente del dinero que entrega al hipotecado y puede ser de hasta el 2% del capital prestado. Aunque muchos bancos no la cobran.

Trámites antes de comprar una vivienda

Antes de comprar una vivienda, es recomendable que el comprador realice algunas comprobaciones. En caso de que no quieras realizarlas por ti mismo, los servicios inmobiliarios de Gilmar incluyen todas estas gestiones, tú no tendrás que preocuparte de nada. Lo primero que hay que hacer es solicitar una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad para confirmar que la situación jurídica de la vivienda es correcta y que el inmueble no tiene cargas o gravámenes asociados. Igualmente, hay que preguntar en el ayuntamiento si el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) está al día y obtener un certificado de deuda. También es recomendable preguntar cuál es la situación de la construcción en el plan urbanístico actual y futuro. Además, también hay que averiguar si la propiedad está al día en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. El presidente o administrador de fincas tendrá que proporcionar al comprador un certificado con la información. Y dependiendo del tipo de inmueble que se vaya a adquirir, también es recomendable pedir al vendedor la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, y el certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, la parte vendedora está obligada a aportar un Certificado de Eficiencia Energética (CEE) de la vivienda.

Trámites durante la compra de una vivienda

La firma del contrato de arras

Una vez hechas las averiguaciones sobre la situación jurídica de la vivienda, si está todo en orden, hay que firmar el contrato de arras. No es un trámite obligatorio, pero es lo más habitual, ya sea entre particulares o con una promotora. Este contrato es un documento privado entre comprador y vendedor mediante el cual se paga una cantidad para reservar la propiedad. Esta cantidad, que suele ser de un 10% del precio, se descuenta del total. No obstante, las partes pueden acordar otra cantidad. A pesar de que es un documento privado, tiene validez jurídica y está regulado en el título IV del Código Civil. Así que ten en cuenta que según el artículo 1454, en caso de que se cancele la compraventa de la vivienda por causas imputables al comprador, este perderá la cantidad pagada como señal. Por el contrario, si quien desiste es el vendedor, este tendrá que devolver al comprador el doble de la cantidad entregada. Además del precio y la forma de pago, el contrato debe reflejar todos los acuerdos a los que hayan llegado las partes sobre la compraventa, para que no quede ninguna duda sobre el alcance de la operación.

La firma de la escritura de compraventa

Tras la firma del contrato de arras, las partes habrán acordado una fecha para formalizar la compraventa en escritura pública. Mediante la firma de este documento, el notario deja constancia del cambio de propietario de la vivienda para que, posteriormente, pueda actualizarse el Registro de la Propiedad. Además, la escritura es el respaldo con el que cuenta el comprador si hay algún problema tras la compra, ya que en ella se reflejan todos los acuerdos alcanzados con el vendedor, las cantidades pagadas y las retenciones realizadas para saldar deudas o cantidades pendientes. El notario también se encarga de solicitar por su cuenta información y documentación actualizada sobre la situación jurídica de la vivienda y da fe de todo. Además, en caso de que el comprador vaya a firmar una hipoteca, se asegura de que haya recibido toda la información que marca la Ley.

Trámites después de la compra de una vivienda

Una vez firmada la escritura, hay que realizar las siguientes gestiones por ese orden:

• Pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) durante los 30 días siguientes a la compra de la propiedad.
• El propietario, mientras tanto, tiene el mismo plazo para abonar la Plusvalía municipal.
• Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
• Realizar el cambio de titularidad en el Catastro, aunque este trámite lo hace el notario tras la firma de la escritura.
• Cambiar la titularidad del recibo de IBI y de otros tributos municipales, como la tasa de basura.
• Dar de alta o cambiar la titularidad de los contratos de los suministros, y de la cuota de la comunidad de propietarios.

Como ves, los gastos y los trámites obligatorios para comprar una vivienda son numerosos, por eso lo más recomendable es que cuentes con asesores expertos como los de Gilmar, que no solo te ayudan a encontrar la vivienda perfecta, sino que también realizan todos los trámites para hacerla tuya.