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- Legislación aplicable a los arrendamientos. En particular nos referimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), así como a otras normas que establecen obligaciones más específicas del propietario como, por ejemplo, las leyes tributarias o la ley en materia de eficiencia energética.
- Contrato de arrendamiento. El acuerdo no sólo debe recoger las cuestiones establecidas por ley, sino que puede establecer obligaciones adicionales tanto para el propietario como para el inquilino. Por ejemplo, el hecho de hacerse cargo de algunos suministros que legalmente no corresponderían al arrendatario.
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Derechos del arrendador de una vivienda
Tal y como ocurre con cualquier otro tipo de contrato, las partes que participan de él tienen derechos y obligaciones. El propietario, al poner a disposición del arrendatario el inmueble, puede establecer una serie de normas y acuerdos en el contrato que el inquilino debe acatar. Hay que insistir que dichas cláusulas no pueden ir en contra de la ley y para ello existen unos límites u obligaciones que el legislador impone al arrendador.Respecto a las obligaciones del arrendador de una vivienda podemos decir que existen tanto obligaciones de origen legal, vinculadas a la legislación de arrendamientos, como de origen contractual. Unas obligaciones cuyo cumplimiento puede exigir el inquilino en todo momento. Repasemos en primer lugar los derechos del propietario de la vivienda.Fijar renta y condiciones alquiler
Uno de los principales derechos del arrendador es el de poder establecer la cuota de renta mensual, así como la fianza. Por lo general esta cuota se establece en función de la localización, pero también en función del estado de conservación del inmueble (que siempre ha de estar en condiciones de habitabilidad) y de si ha sido reformado recientemente, lo que permitiría aumentar el valor del inmueble.De acuerdo a la ley la fianza nunca debe exceder el máximo de 3 meses según señala la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además, el propietario también puede establecer otras condiciones dentro de la legalidad como la duración del contrato, la actualización o fijar la subida del alquiler con el IPC.Reclamar el inmueble para usarlo como vivienda habitual
Otro de los principales derechos del arrendador es el de poder reclamar el inmueble para su uso como vivienda habitual. En este caso puede aplicarse para usarlo él mismo, cualquier familiar en primer grado, o para su cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad.Sin embargo, si al ejercer este derecho la vivienda no se ocupase 3 meses después del fin del contrato o del desalojo de la vivienda (a excepción de casos de fuerza mayor), el arrendatario podría regresar como inquilino en 30 días por un nuevo período de hasta 3 años, con las mismas condiciones de su contrato y una indemnización por los gastos del desalojo (una mensualidad por cada año que quedara de contrato).Si el contrato está inscrito en el Registro Civil con una duración pactada el arrendador también tiene derecho a recuperar la vivienda mediante:- Sentencia judicial
- Ejecución hipotecaria
- Proceso de sustitución fideicomisaria
Devolución de la vivienda en el estado del inicio del contrato
El propietario tiene derecho a exigir la devolución del inmueble arrendado en el mismo estado en el que estaba al inicio del contrato. Por ejemplo, si al finalizar el contrato las paredes de la vivienda o las puertas están pintadas de un color diferente al original el propietario puede exigir una parte proporcional de la fianza para afrontar los gastos que supondría devolverlos al estado original. Lo mismo ocurre si se encuentra mobiliario dañado o ausente.Al igual que en la compra de una vivienda de nueva construcción se exige una memoria de calidades, en el caso del contrato de arrendamiento se suele establecer un inventario de todos los muebles y bienes que se encuentran en la casa para así hacer más fácil el recuento posterior a la finalización del contrato.Otros derechos del propietario
Aparte de los ya mencionados, existen otros derechos del arrendador como:- Desahucio en caso de impago
- Rebajar la cuota del alquiler a cambio de mejoras en el inmueble
- Reclamar una compensación por la finalización del contrato antes de tiempo
- Solicitar un aval bancario para el alquiler de la vivienda
